28/03/2018 - SCPI de rendement - La Française REM - LF Europimmo - Collecte - Acquisitions
La SCPI européenne de bureaux de la Française REM a collecté près de 200 M€ l’an dernier, et procédé à 318 M€ d’acquisitions en 2017. LF Europimmo utilise l’effet de levier de l’emprunt pour prendre de l’avance dans son programme d’investissement at ainsi investir plus que sa collecte.
La petite SCPI européenne de la Française REM est devenue grande ! Créée en juillet 2014, au tout début de la vague des SCPI européennes initiée par Novapierre Allemagne ou encore Eurovalys, LF Europimmo connaît un succès croissant auprès des souscripteurs
Après avoir plus que doublé sa collecte entre 2015 et 2016 (120 M€ vs 50 M€), elle fini l’année 2017 sur une nouvelle impressionnante progression, enregistrant près de 200 M€ de collecte, dont environ 40 M€ sur chacun des trois derniers trimestres de l'année.
Elle se rapproche ainsi de la performance commerciale de la SCPI « paquebot » du groupe, Epargne Foncière (272 M€ de collecte, 2,2 Md€ de capitalisation à fin 2017), ces deux véhicules cumulant à eux seuls plus de 70% de la collecte nette en SCPI de La Française REIM l’année dernière.
De l’argent frais que LF Europimmo a totalement transformé en nouveaux investissements, la société ayant procédé l’an dernier à plusieurs acquisitions, pour un total de 318 Millions d'€.
Effet de levier – La SCPI est autorisée à s’endetter jusqu’à 30% de la valeur des actifs. Une mesure qui lui permet de mieux gérer le décalage entre souscriptions et investissements, en prenant de l’avance dans son programme d’acquisition. Tout en améliorant, grâce à l’effet de levier ainsi généré, la rentabilité des opérations financées. LF Europimmo est, conformément à sa stratégie, clairement en situation de surendettement, sa dette - contractée à un taux moyen très favorable de 1,5% - s’établissait à 28,6% de ses actifs à fin 2017.
Le delta avantageux entre le taux de rendement des immeubles acquis et le taux de ses emprunts n’empêche toutefois par la SCPI d’afficher un taux de distribution en baisse par rapport à 2016 (4,22% vs 4,56%). Une situation qui résulte en partie du recul récurrent du taux d’occupation financier sur l’année 2017 - conséquence des mesures d’accompagnement concédées sur les nouvelles acquisitions -, ce « TOF » passant de 99,8% à fin 2016 à 93,5% en fin d’année dernière. Ceci n'est pas sans poser question pour une SCPI si jeune.
Elargissement européen – LF Europimmo s’est en revanche davantage diversifiée sur les pays de la zone euro. Essentiellement investie en Allemagne et en France lors de ses premières années d’existence, elle a ajouté progressivement les Pays-Bas (en 2016), puis l’Irlande et la Belgique (en 2017) à son portefeuille majoritairement composé d’actifs de bureaux. A fin 2017, l’Allemagne pesait pour 58,28%, la Belgique pour 12,35%, les Pays-Bas pour 6,18%, et l’Irlande pour 2,58%, le solde étant investi en France (étonnant pour une SCPI Européenne).
La SCPI vient d’ailleurs d’annoncer l’acquisition en VEFA de la 1ère tranche du parc d’activités d’Urban Valley à Conflans-Sainte-Honorine, dont la livraison est prévue au 3 ème trimestre 2018. La SCPI LF Europimmo s’était déjà portée acquéreur au 4 ème trimestre 2017 de la 2ème tranche de ce programme, pour 4,1 M€.
Cette SCPI avait procédé l’année dernière à une augmentation de son prix de souscription de 1,5% environ, tout en allongeant son délai de jouissance à 6 mois. Une mesure elle aussi destinée à fluidifier le décalage entre souscriptions et investissements mais aussi à ralentir la baisse de rendement apparente.
Cette nouvelle confirme toutefois l'intérêt croissant des épargnants pour les SCPI Européennes de manière générale.