Nous voyons ces derniers mois de plus en plus d'articles que ce soit sur internet ou dans la presse écrite faisant état des X critères clés pour choisir ses SCPI. Le journal Les Echos parlera de 8 critères, le site SeLoger parle quant à lui de 5 critères, Investir.fr mentionne 10 critères, d'autres parleront de 9 critères, de 7 critères, 4 critères...
Ce qui nous froisse un peu chez MySCPI.com, au delà du nombre de critères que chacun retiendra, c'est surtout la nature de ces critères.
Evidemment le nombre de critères ne fait pas la qualité de l'analyse. Encore faut-il bien les choisir, bien les pondérer, et surtout en comprendre le sens...
Nous souhaitons revenir dans ce billet sur un critère qui est souvent mentionné mais pour lequel, chez MySCPI.com, nous ne lui accordons aucune importance. Il s'agit du niveau de PGR ou Provision pour Grosses Réparations.
En effet, ceux qui connaissent bien l'immobilier commercial et la gestion d'actif immobilier (le Real Estate Asset Management pour les anglophones...) savent que le niveau de ces provisions est extrêmement dépendant de l'état du parc immobilier.
Sans rentrer dans des détails techniques, il apparaît assez logique qu'une SCPI ayant un immeuble bien entretenu, qui a fait l'objet régulièrement et récemment de dépenses d'entretien, dites de grosses réparations, n'aura pas nécessairement besoin de faire des provisions importantes pour prévoir l'entretien futur de l'immeuble. Les provisions seront donc relativement faibles mais est-ce pour autant un signe de négligence du gestionnaire ?
A l'inverse, un immeuble qui aurait, pendant plusieurs années, fait l'objet de rénovations minimalistes pourrait afficher un niveau de PGR important, car d'importants travaux restent à prévoir à plus ou moins court terme. Est-ce pour autant un bon signe que de voir dans ce cas un niveau de provisions important ? Est-ce vraiment le signe d'une gestion prudente et vertueuse ?
Vous l'aurez compris, le niveau global des provisions pour grosses réparations sera grandement dépendant de l'état du parc immobilier. Analyser ou commenter le niveau de PGR sans avoir en face un état détaillé et précis de l'état du patrimoine actif par actif n'a pas vraiment de sens.
Or dans la réalité si on trouve assez facilement le niveau des PGR dans le bilan comptable de chaque SCPI (qui figure obligatoirement dans le rapport annuel) il est très difficile d'avoir cette vision précise de l'état du patrimoine. Sans trahir de secret, même un asset manager chevronné ne dispose pas toujours lui-même d'un état précis actifs par actifs sur le propre patrimoine qu'il gère... raison pour laquelle on retrouve bon nombre de gestionnaires qui provisionnent un montant forfaitaire des loyers (certains provisionneront 3% des loyers, d'autres 3.5%; d'autre encore 4.50% ou 5%) montrant ainsi le caractère global, et approximatif, de leur approche.
Pourquoi considérer que 3% est suffisant ou que 5% est excessif ? il serait stérile d'entrer dans ce débat, d'autant que le régulateur (comptable en l'occurrence) a déjà pris la mesure de l'inadéquation de cette méthode, en obligeant chaque SCPI, à partir des comptes 2017, à définir un niveau de provision individualisé sur 5 ans, actif par actif. La PGR va donc factuellement disparaître pour laisser la place à la PGE - ou Provision pour Gros Entretiens. (il s'agit du règlement ANC n°2016-03 du 15 avril 2016 relatif aux règles comptables applicables aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) qui devient le cadre de référence des SCPI et remplace le règlement CRC n°99-06 du 23 juin 1999)
Notre conseil sur ce point : éviter de regarder la PGR, cela ne vous apprendra pas grand chose et surtout, ce ne sera, pour toutes les raisons invoqués ici, pas un critère de choix discriminant.
Enfin, n'oublions pas que se limiter à l'analyse quantitative d'un certain nombre de critères pour établir un choix de SCPI est une erreur fondamentale, et montre le peu de connaissance que divers auteurs ont de cette classe d'actif. La classe d'actif immobilières est en effet bien plus complexe à analyser, et la dimension qualitative doit également avoir un poids prépondérant dans l'analyse.
Véritable experts de l'analyse des SCPI depuis 7 ans, les équipes de MySCPI.com adoptent une démarche qui est donc à la fois quantitative (plus de 25 critères croisés) et qualitative, elle permet donc de mieux appréhender chaque véhicule SCPI de manière bien plus fine, et donc de faire les bons choix.
Rapellons également qu'en fonction du type d'investissement que vous souhaitez réaliser, la grille de lecture n'est pas tout à fait la même, et donc les critères à retenir seront différents et/ou pondérés différemment.
Par exemple, si vous souhaitez investir en nue-propriété de part de SCPI, c'est davantage la valorisation de la part (VPM) que le rendement immédiat (DVM) qu'il conviendra de prendre davantage en compte dans l'analyse.
Analyser des SCPI est donc une affaire d'expert, et la connaissance à la fois du marché des SCPI et du marché de l'immobilier commercial plus globalement est fondamentale. Nos équipes sont là pour ça !