25/04/2012 - Epargne Foncière - Multicommerce
Nous vous annoncions il y a quelques jours que la SCPI Epargne Foncière allait ouvrir son capital pour un montant d'environ 45 M€ (voir ici). Une autre actualité concernant cette même SCPI Epargne Foncière, et qui viendra probablement alimenter la réflexion des futurs souscripteurs potentiels de cette SCPI, vient d'être communiquée.
Fusion Epargne Foncière et Multicommerce
Un projet de fusion entre la SCPI Epargne Foncière et la SCPI Multicommerce vient d'être validé par les conseils de surveillance des deux SCPI. Cette opération de fusion, conformément aux dispositions légales devra être approuvée, en denier ressort, par des assemblées générales extraordinaires des deux SCPI concernées.
La société de gestion précise :
"S’il s’avérait que l’opération soit validée, une AGE spécifique serait convoquée en novembre 2012 pour décision finale. En cas de décision favorable, cette fusion donnerait naissance en fin d’année 2012 à une unique SCPI Epargne Foncière après absorption de Multicommerce."
Motivations de la fusion par la société de gestion
A ce stade, les justifications de la société de gestion concernant ce projet de fusion sont les suivantes :
- La SCPI Epargne Foncière gagnerait avec cette opération de fusion plusieurs années d’efforts d’investissements (184 M€ d’actifs en zones de chalandises actives, pour 2/3 en région parisienne) et renforcerait ainsi sa diversification sur le secteur des actifs des commerces qui représenteraient plus de 25 % de son portefeuille en valeur vénale. Par ailleurs, son exposition géographique conserverait l’avantage d’une importante allocation parisienne (Paris + Ile-de-France) avec 71 %.
- Les taux d’occupation financiers moyens 2011 des deux SCPI se situent au même niveau, autour de 90,5 %, dans la moyenne des SCPI du marché. A noter néanmoins que le secteur du commerce conserve dans ses fondamentaux une propension à afficher des taux d’occupation supérieurs à ceux observés dans le secteur du bureau.
- Les niveaux de provisions pour grosses réparations ont également convergé autour de 10 % des loyers quittancés, soit le niveau cible du mécanisme de provisionnement des SCPI gérées par La Française AM. Epargne Foncière a progressivement divisé par deux sa PGR après avoir réalisé des restructurations sur quelques propriétés ciblées. Multicommerce a pour sa part progressivement doté sa provision et a rejoint le seuil des 10 % des loyers quittancés.
- Le projet de fusion de ces deux SCPI constitue donc une réelle opportunité en termes de diversification de patrimoine et de perspectives pour les associés avec un rendement prévisionnel compétitif, un bon taux d’occupation financier et une politique de provisions pour grosses réparations saine.
Notre avis sur ce projet
Si l'annonce de cette fusion paraît surprenante, puisque qu'inattendue, elle s'inscrit dans un mouvement généralisé de consolidation des véhicules SCPI. En effet, BNP REIM, Amundi Immobilier ou encore Perial AM ont d'ores et déjà, ou sont en train, d'opérer des opérations de fusion parmi les SCPI que ces différentes sociétés de gestion peuvent gérer.
Il est vrai qu'une fusion de plusieurs SCPI permet de bénéficier de nombreux avantages, essentiellement du point de vue de la diversification du patrimoine, de la mutualisation du patrimoine et des risques locatifs. De plus une SCPI plus grosse fera des économies d'échelle et sera en mesure de mieux négocier les différents contrats relatifs à la gestion et à l'entretien des immeubles par un effet de taille évidemment favorable.
Egalement, le fait pour une SCPI d'avoir une capitalisation importante lui permettra de se positionner à l'achat sur des immeubles de taille significative, marché ou il y moins d'acquéreurs potentiels donc moins de concurrence entre les acheteurs et donc bien souvent de meilleurs rendements. Les opportunités ne manquent pas en ce moment sur ce créneau, car avec des banques qui restreignent le crédit, les acheteurs en fonds propres que sont les SCPI jouissent d'un contexte favorable pour réaliser de bonnes acquisitions.
Ces acquisitions d'envergure ne sont pas possible sur les "petites" SCPI car d'une part elle ne disposent pas de moyens suffisant pour se positionner sur ce type de dossier, et d'autre part, cela destabiliserait considérablement l'allocation globale du portefeuille.
Une fusion de SCPI est donc généralement bénéfique aux associés, mais l'histoire récente nous montre que, au delà de la pertinence de l'opération de fusion, la cohérence et l'homogénéité des SCPI fusionnées ainsi que le calcul des parités d'échange (en l'occurrence les associés de Multicommerce recevront x parts de Epargne Foncière) sont les facteurs déterminants qui permettront de se prononcer sur l'opportunité d'accepter ou non cette fusion pour les porteurs de parts. Nous surveillerons donc avec attention la publication de ces éléments, pour vous donner une information objective vous permettant de vous faire une opinion.
Attention, le rapprochement du rendement d'Epargne Foncière avec celui de Multicommerce, sans autre analyse complémentaire, conduira à une analyse tronquée. Ce ne sera que lorsque l'on aura connaissance des parités d'échange retenues que nous pourront nous faire un avis pertinent.
Voir la fiche SCPI Epargne Foncière
Voir la fiche SCPI Multicommerce
Précisons qu'il a également été annoncé que, parallèlement, un nouveau produit d’allocation pur commerce sera proposé dans les mois à venir permettant d’exploiter toute opportunité identifiée sur ce marché.