04/10/2017 - SCPI de rendement - Marchés Immobiliers - SCPI Européenne
Les récents résultats comparatifs élevés des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont conduit à une forte augmentation des investissements nets de la part des consommateurs français, ce qui pousse les fonds les plus importants à commencer à investir au-delà de l’Hexagone. C’est ce que constate en tout cas Savills.
Les données de l'ASPIM montrent que les investissements nets dans les SCPI sont passés de 27,8 Mds€ en 2011 à 55,6 Mds€ en 2016 et que la capitalisation boursière de ces fonds a augmenté de 28 Mds€ au cours de la dernière décennie. Ces fonds ont en général investi localement, la majorité de leurs achats étant effectuée dans des bureaux de premier plan bien loués, situés à Paris et dans les principales villes régionales. « Traditionnellement, les SCPI ont acheté des actifs de petite et moyenne taille, mais ces dernières années, grâce à l’importance des fonds propres à investir, elles ont commencé à acquérir des actifs plus conséquents et, dans certains cas, à cibler des actifs de plus de 100 M€ », selon le conseil. L'analyse effectuée par Savills sur l'activité des cinq principales SCPI montre qu'en 2012, 86 % de leurs achats ont été réalisés en France, seules Amundi et BNP Paribas REIM France ayant investi hors de France cette année-là.
Cependant, au cours des deux dernières années, leurs intentions d'investissement ont été remises en cause par deux tendances : la première est l'envolée des entrées de fonds évoquées ci-dessus ; la seconde est la montée en puissance mondiale de l'immobilier de premier plan en France et la pression à la baisse correspondante sur les rendements des bureaux de premier plan en France. « A l’étranger, les fonds français recherchent généralement des immeubles de qualité dans les principales classes d'actifs aux fondamentaux solides, indique Tristam Larder, head of Savills European Cross Border Investment team. Les SCPI ne peuvent pas concourir pour les immeubles « trophées », mais elles ne cherchent pas non plus à prendre des risques, en particulier sur de nouveaux marchés. Un bon exemple récent en est l'acquisition par La Française d'un immeuble de bureaux de 3 475 m² dans le quartier central d’affaires de Dublin pour 45 M€ ».
Savills prévoit que le volume d'investissement dans l'immobilier d’entreprise français atteindra un niveau record de 27 Mds€ en 2017, dont plus du tiers serait réalisé par des investisseurs étrangers. Cette demande, principalement dans les secteurs d’investissement Core et Core+, a fait baisser le rendement des quartiers de bureaux de premier plan à 3 %, ce qui fait de Paris le marché des bureaux le plus cher d'Europe d’après le conseil. Et d’ajouter : « Le resserrement du marché français a conduit la plupart des grands SCPI à commencer à investir hors de France, la majorité d'entre elles se concentrant aujourd'hui sur des implantations en Europe continentale comme l'Allemagne et les Pays-Bas ».
L'analyse effectuée par Savills de leur activité sur les 24 derniers mois montre que le volume global investi par ces fonds a triplé depuis 2012 et que la proportion de ce volume investi hors de France est passée de 14 % à 36 %. Avec la compression rapide des rendements de référence sur les meilleurs marchés de bureaux en Europe continentale, les rendements offerts commenceront à diminuer pour leurs investisseurs, ce qui les amènera à chercher plus loin. En Europe, le Royaume-Uni et l'Espagne restent relativement attractifs en termes de rendement et, en dehors de l'Europe, ces fonds ont été relativement inactifs sur les marchés nord-américains à haut rendement. « Bien que les rendements des placements au Royaume-Uni et aux États-Unis soient plus faibles en raison des coûts de couverture de la devise, les produits conséquents de premier plan disponibles sur les grands marchés métropolitains britanniques, canadiens et américains pourraient être trop intéressants pour être ignorés », avance Savills.
Un autre défi sera celui des rendements comparatifs des autres catégories d'actifs. Par exemple, une hausse progressive des rendements offerts par le marché obligataire public ralentira certainement le rythme d'investissements dans les fonds immobiliers, tout comme une forte reprise du CAC40. L'impact de cet ajustement serait accentué par un rendement des SCPI à la baisse, qui sont contraintes par la forte concurrence des investisseurs dans les villes européennes de niveau 1 de payer des rendements de plus en plus faibles.
Cependant, à court et moyen terme, Savills s’attend à ce que les investissements dans ces fonds restent soutenus, ce qui devrait stimuler l'expansion continue de ces fonds dans la zone euro et peut-être à l'échelle mondiale. Le conseil prévoit également qu'ils investiront davantage dans des secteurs autres que celui des bureaux, car les rendements des centres commerciaux et des immeubles logistiques sont généralement plus élevés que ceux des bureaux.