Analyses des performances SCPI 2021 : Le passage du TDVM au TD

Pour revoir les principales modification entre TDVM et TD, nous vous renvoyons vers un article de Mieux Vivre Votre Argent qui traite du sujet.

Des pratiques très hétérogènes en fonction des SCPI sur l'annonce des distributions 2021

En réalisant la revue des bulletins trimestriels du 4ème trimestre 2021, nous avons remarqué 3 pratiques :

• Les sociétés de gestion qui ont décidé d'appliquer dès à présent les nouvelles règle de distribution de l'ASPIM : Elle ne communique que le nouveau taux de distribution

• Les sociétés de gestion qui ont choisi d'indiquer les 2 taux, TDVM 2021 et TD 202 , en faisant preuve parfois de réels efforts de pédagogie avec des illustrations très claires.

• Les sociétés de gestion qui sont restée très conservatrice en se contentant d'indiquer uniquement le TDVM 2021 dans une approche tout à fait classique, y compris lorsqu'une partie du patrimoine est à l'étranger.

Nous avons fait le bilan 2021 de l'ensemble des SCPI de rendement dans cet article, et il est vrai que sont mélangés TDVM et DVM, ce qui ne facilite pas forcément la comparaison entre les SCPI.

A vrai dire on a toutes les données, 108 bulletins trimestriels ont été ajouté ce mois-ci dans notre base de données riche désormais de 3 850 bulletins trimestriels.
Alors nous avons fais les calculs, quand c'était possible, voici pour chacune des SCPI de Rendement du marché, à la fois les TDVM  et les TD pour l'année 2021.

Différence entre les TDVM 2021 et les TD 2021 des SCPI de Rendement :

Qu'est ce que cela nous enseigne ?

Les SCPI gagnantes du changement de méthode

Faisons le bilan, quand on observe le détail, on retrouve des écarts plus important entre TD et TDVM selon différentes caractéristiques propres aux SCPI ou à leur stratégie, notamment :

• Les SCPI qui ont augmenté leur prix de part pendant l'année.
• Les SCPI qui ont des immeubles à l'étranger, que ce soit à titre principal ou de diversification.
• Les SCPI qui distribuent des plus values (elles distribuent du net d'impôt mais tiennent compte dans le taux de distribution de la plus value brute, donc de l'impôt éventuel)

Le Taux de distribution est assez défavorable à certaine SCPI à capital fixe

Il est vrai que cela ne concerne pas énormément de SCPI. De moins en moins, que ce soit en nombre, ou bien en terme de capitalisation, les SCPI à capital fixe sont quasiment en cours de disparition.

Certaines sociétés de gestion ont été bien embêtés pour établir le nouveau taux de distribution. Il faut en effet rapporter le revenu versé en 2021 par le prix moyen de la part de l'année n-1, soit l'année 2020.
Il se trouve que si les prix des parts sont extraordinairement stable pour les SCPI à capital variable, il peut en être tout autrement pour les SCPI à capital fixe. Notamment en cas de baisse.

Ainsi vous avez des SCPI à Capital fixe comme Foncière Remusat, dont le prix a baissé depuis ses plus haut en 2019 : le prix a baissé en 2020, mais est restée plus stable en 2021, et avec la distribution d'un dividende solide, en augmentation sur 2021. Avec la nouvelle méthode on se retrouve donc avec une SCPI doit afficher un taux de distribution de 4,85% vs 5,27% avec l'approche TDVM vs 5,10% si on se base sur les derniers échanges de parts de janvier 2022. Plusieurs SCPI sont dans ce cas, et cela fonctionne aussi dans le sens inverse.

Il existe donc un décalage trop important entre la réalité et le mode de calcul. En effet, on parlera en décembre 2022 d'un taux de distribution qui reflète le marché secondaire, en moyenne, de janvier 2020 à décembre 2020, nous avons donc un indicateur qui a 2 ans de retard... Il faudra en tenir compte à la lecture des performances des SCPI à capital fixe.

 Un taux de distribution boosté à l'impôt sur la plus-value

Voila un des grand paradoxes du changement de méthode. Lorsqu'une SCPI réalise une plus value lors de le cession d'un actif immobilier l'impot sur la plus value est payé directement par le notaire lors de la cession de l'immeuble. Le notaire paye donc au trésor public l'impôt sur la plus-value pour le compte de l’associé directement, l'associé ne le voit pas et cela figure simplement sur l'IFU que reçoit l'associé chaque année

Pour être concret une SCPI dont le prix de part est de 200 €.

Si auparavant elle distribuait 9 € de loyers et 0,50 € de plus-value, elle considérait alors une distribution totale de 9,50 € ce qui rapporté au prix de part de 200 € donnait un TDVM de 4,75%.
Désormais on peut donc réintégrer la quote-part de plus-value de l'associé personne physique dans la performance.

Si une SCPI ne distribue rien du tout à l'associé en dividende exceptionnel, car elle décide de réinvestir la plus-value, et qu'elle paye juste l'impôt sur la plus-value au moment de la cession, alors le taux de distribution tiendra compte d'un dividende exceptionnel correspondant à la réintégration dans la distribution, de l’impôt sur la plus-value payé par la SCPI pour le compte de l’associé.

On peut donc vous annoncer une augmentation de vos dividendes, et pourtant vous ne voyez pas de différence sur vos versements sur votre compte bancaire, cela reste stable. On peut même envisager des versements qui baissent, et un dividende en hausse !?! Pas certain que ce soit très intelligible pour l'épargnant

L'impact peut être important comme le précise la SCPI Accimmo Pierre dans son bulletin : "L’écart de +0,79 % entre le taux de distribution et le DVM s’explique principalement par le réintégration dans la distribution de l’impôt sur la plus-value payé par la SCPI pour le compte de l’associé"

On peut noter que cela reflète un petit peu mieux la fiscalité de l'associé à l'IS, qui lui touche d'ordinaire 100% de la plus value brute, et qui est fiscalisé ensuite sur sa propre déclaration de résultat.

Synthèse des distributions 2021 par catégorie :

Rappels Méthodologiques :

Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) est la division du dividende net versé à l'associé au titre de 2021 par le prix moyen acheteur de l’année 2021.

Le Taux de distribution (TD) se calcule différemment selon les SCPI :

• Pour les SCPI à capital variable :
  Le taux de distribution correspond au rapport entre la distribution brute avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par la SCPI pour le compte de l’associé au titre de 2021 par le prix de la part au 1er janvier de l'année
• Pour les SCPI à capital fixe :
  Le taux de distribution correspond au rapport entre la distribution brute avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par la SCPI pour le compte de l’associé au titre de 2021 par le prix moyen acheteur sur le marché secondaire de l’année 2020.