SCPI et assurance-vie

Ces avantages ne sont pas sans contreparties.

• Il n'est en effet pas possible de financer un investissement en parts de SCPI, on doit forcément souscrire avec son capital disponible et/ou par des versements programmés. On ne peut donc pas faire jouer d'effet de levier.
• De plus les contrats d'assurance-vie sont soumis à des frais d'entrée et à des frais de gestion, voir des frais de sortie, qui sont prélevés par la compagnie d'assurances et qui contrebalancent l'avantage fiscal en pesant sur le rendement global.
• Enfin les revenus des SCPI ne vous sont pas versés mais sont capitalisés sur le contrat d'assurance-vie.

Qu'est ce qu'une assurance vie

L'assurance vie est un contrat par lequel l'assureur s'engage en contrepartie du paiement d'une ou plusieurs primes par le souscripteur, à verser un capital ou une rente à un bénéficiaire déterminé, dès la réalisation du risque. Ce contrat est donc avant tout une relation juridique qui s'établit entre le souscripteur, l'assureur et le bénéficiaire. 

La durée d’un contrat d’assurance-vie peut-être déterminée ou viagère. 

Le versement sur un contrat d’assurance-vie peut-être de plusieurs types : 

• Initial : il s’agit du versement effectué à la souscription.
• Libre : il s’agit du versement complémentaire que l’on fait sur son contrat quand on le souhaite.
• Programmé : il s’agit de versements mis en place automatiquement sur son contrat selon une périodicité déterminée à l’avance.

Les frais sur un contrat d’assurance-vie sont de plusieurs sortes : frais d’entrée, de versement, d’arbitrage et de gestion.

Fiscalité de l'assurance-vie

     En cas de vie

Pour les contrats ouverts ou alimentés depuis 1998, les règles fiscales concernant l'assurance-vie sont les suivantes :

• Prélèvements sociaux de 15.5% sur les revenus de la part investie en fond euro, chaque année.
• Prélèvements sociaux de 15.5% sur les revenus de la part investie en unités de compte (dont SCPI), au moment du retrait.
• Les plus-values réalisées lors de retraits (total ou partiel) sont imposées, au choix, selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire libératoire qui varie en fonction de l'âge du contrat, à partir de la date de souscription du contrat d'assurance-vie.
  
  Ce prélèvement forfaitaire est de :
  
  
  • 35% si le contrat a moins de 4 ans,
  • 15% si le contrat a entre 4 et 8 ans,
  • 7.5% si le contrat a plus de 8 ans.
• Si le contrat a plus de 8 ans on bénéficie en plus d'un abattement sur la plus-value de 4600€ (ou 9200€ pour un couple) et ce quel que soit le choix d'imposition.

Les revenus des parts de SCPI au sein du contrat d'assurance-vie ne sont donc taxés qu'au moment du retrait du capital (imposition + prélèvements sociaux).

Le rachat est exonéré d'impôt en cas de licenciement, liquidation judiciaire ou de la mise en retraite anticipée du souscripteur ou de son conjoint (cela s'applique jusqu'à la fin de l'année qui suit celle où l'évènement se produit).

     En cas de décès

Au moment de la souscription du contrat d’assurance-vie, le souscripteur doit désigner un ou des bénéficiaires par le biais d’une clause bénéficiaire. Ceux-ci toucheront les sommes présentes sur le contrat au décès du souscripteur. La clause bénéficiaire doit donc être rédigée avec attention et précision. 

Quelles SCPI dans quel contrat d'assurance-vie ?

En matière d'assurance-vie, on distingue deux manières de proposer des SCPI sous forme d'unités de compte :

• Des unités de comptes qui vont être proposées à un prix de souscription décoté (généralement de l'ordre de 2,50%) par rapport au prix de souscription de la même part de SCPI en direct.
  Dans ce cas la revente des parts se fait au prix de retrait et 100% des revenus SCPI sont perçus.
  
  
• Des unités de comptes qui vont être proposées à un prix qui correspond à la valeur de réalisation connue au moment de la souscription, auquel s'ajoute des frais de l'ordre de 2,50% à 6,00% et qui varient souvent selon les SCPI. 
  Dans ce cas la revente des parts se fait à la valeur de réalisation connue au moment de la revente (moins éventuellement des frais, à vérifier sur l'annexe SCPI) et ce sont souvent 85 à 90% des revenus SCPI qui sont perçus.
  
  

Chacun de ces modes de fonctionnement présente ses avantages et ses inconvénients. On retiendra que les premiers correspondent mieux à un horizon long terme, mais qu'il faut rester vigilent avec les SCPI surcotées ; et que les seconds seront plus adaptés pour les horizons de placement incertains et qu'ils proposent une performance immobilière moins dépendante de la politique de prix de la société de gestion de SCPI.

Assurance-vie, Fond Euro et Immobilier

Les contrats d'assurance-vie proposent systématiquement des fonds euros au sein de leur contrat.

Le capital versé sur ces fonds euros est garanti par l'assureur. En cas de faillite de la compagnie d'assurance, les dépôts sont garantis à hauteur de 70 000 euros par déposant, tous contrats confondus, par le fonds de garantie des assurés contre la défaillance de sociétés d'assurance de personnes (plus de détails sur les textes officiels)

Un fond euro est investi principalement en obligations, en général 70%. Ce sont des obligations émises par des Etats (obligations souveraines) ou par des grandes entreprises (obligations corporate). Les 30% restants sont investis en actions et en immobilier. On retrouve parfois des parts de SCPI au sein de l'allocation immobilière, parfois dans des proportions assez importantes (notamment dans les fonds euros qui affichent les meilleures performances sur les dernières années).

C'est l'assureur qui gère le fond euros pour le compte de ses assurés. C'est donc lui qui choisit les investissements qu'il réalise. Tous les fonds euros n'ont par conséquent pas la même composition et on ne peut donc pas choisir à proprement parler de souscrire des parts de SCPI dans un fonds euros. Les parts que l'on détiendra éventuellement via un fond euros seront choisies et gérées par l'assureur. On pourra éventuellement choisir un fond euros avec une forte composante immobilière.

Il existe même depuis 2012 des compagnies d'assurance qui ont développé des fonds en euros quasiment 100% immobilier et qui investissent donc principalement dans l'immobilier de rendement (bureaux commerces, parts de SCI, parts de SCPI) en délaissant les obligations souveraines et corporate dont le niveau de rendement s'est nettement détérioré. Ces fonds en euros affichent encore plus de 4% de rendement annuel tout en offrant une garantie en capital.

Bien évidement ces contrats sont proposés depuis 2012 par MySCPI.com

Assurance-vie multisupport : le choix de la diversification immobilière

Un contrat d'assurance-vie multisupport est un contrat qui combine un fond euros et des unités de compte (UC).

Les unités de compte sont des supports d'investissement représentés par des OPCVM et des FCP (Fond Commun de Placement) obligataires ou actions, mais aussi par des actifs immobiliers tels que des parts de SCI ou des parts de SCPI. Les unités de compte sont censées doper le rendement du fond euros sur un horizon long terme.
Les versements en unités de compte ne bénéficient d'aucune garantie et présentent donc un risque pour le souscripteur.

C'est l'assureur qui détermine les unités de compte proposées pour chaque contrat. Leur nombre est très variable selon les contrats, de 1 à plusieurs centaines.
Certains contrats d'assurance-vie proposent ainsi des supports SCPI parmi les UC proposées. En pratique l'allocation maximale en SCPI au sein du contrat est souvent limitée et on ne peut évidemment souscrire qu'aux SCPI proposées par la compagnie d'assurances, et parfois même on ne peut investir que dans certaines limites de montant.

La particularité de détenir des SCPI via des UC dans un contrat d'assurance-vie est que vous ne serez pas associé de la SCPI que vous choisirez. C'est en réalité l'assureur qui souscrit au capital de la SCPI pour un montant important, et qui le revend en partie à ses assurés à travers les UC de son contrat d'assurance-vie.
Ceci explique pourquoi il n'y a pas de délai de jouissance et pourquoi les assureurs proposent parfois de souscrire ainsi des parts de SCPI à frais réduit.

Ces dernières années, toutes les compagnies d'assurances ont grandement étoffée leur offre immobilière, afin de proposer à leur assurés des alternatives de placement face à la baisse inéluctable des performances de leurs fonds en euro classiques.

Il semble que désormais l'ensemble de la place ai intégré la tendance que MySCPI.com avait déjà compris à son lancement, en 2010 : l'immobilier, et surtout l'immobilier commercial (Bureaux, Commerces, Logistique, Hotellerie,...) correspond parfaitement aux besoins d'épargne long terme des particuliers. Encore faut-il savoir faire le tri... 

Avantages d'investir en SCPI via un contrat d'assurance-vie

• Avantages
  
  
  • Profiter de la fiscalité de l'assurance-vie : les revenus de vos parts de SCPI sont soumis aux impôts uniquement si vous effectuez un retrait.
  • Profiter du régime de succession de l'assurance-vie, dans les conditions de droit standard des contrats d'assurance-vie.
  • Le délai de jouissance sur les parts de SCPI souscrites peut être réduit. (Attention ce n'est pas toujours le cas et il convient de consulter les annexes spécifiques
  • Obtenir une liquidité accrue de l'investissement : c'est à l'assureur de vous assurer la liquidité si vous souhaitez vendre ou arbitrer vos investissements en part de SCPI.
• Inconvénients
  
  
  • On ne touche pas les revenus, ils sont capitalisés sur le contrat. Les revenus sont en pratique reversés soit sur un fond en euros, soit sur la même SCPI sous forme d'unité de compte.
  • Le choix des SCPI est celui de la compagnie d'assurance qui vous propose le contrat.
  • Les frais de gestion du contrat d'assurance-vie viennent se superposer à ceux de la SCPI.
  • Pas de financement des parts possible dans le condre d'un contrat d'assurance vie.