La création d'une SCPI se compose en plusieurs phases :
1 - Création de la SCPI par la société de gestion :
L'initiative de créer une SCPI revient aux sociétés de gestion qui, en fonction des opportunités qu'elles identifient sur les marchés immobiliers, vont décider de constituer une SCPI avec telle ou telle politique d'investissement, telle ou telle stratégie. Après avoir reçu l'agrément de l'AMF, la SCPI ouvre son capital auprès du grand public.
2 - Période de souscription :
La commercialisation est ouverte, la société de gestion distribue les parts de sa SCPI via ses réseaux de distribution. La société de gestion collecte les souscriptions durant une période définie. Lorsqu'elle a collecté le montant cible, ou que la date de fin de souscription arrive à terme, elle ferme les souscriptions.
Note : la loi impose de collecter au moins 15% du montant cible sous peine de dissolution de la société et de remboursement des souscripteurs.
3 - Période d'investissement :
Au fur et à mesure des souscriptions, la SCPI commence à accumuler des liquidités. Ces liquidités sont placées sur des comptes de trésorerie peu risqués et faiblement rémunérés. Dès lors que la société de gestion dispose de liquidités suffisantes elle commence à acquérir des biens immobiliers qui correspondent à la politique d'investissement. Cette phase correspond à la réalisation concrète des opérations d'investissements. A la fin de la période d'investissement, c'est-à-dire lorsque tout le capital est investit dans des biens immobiliers, on parle de phase de maturité de la SCPI.
4 - Période de placement :
Il s'agit de la phase de maturité d'une SCPI. Lorsque tous les fonds collectés ont été investit dans des actifs immobiliers et que les biens sont mis en location, la société de gestion quittance régulièrement les loyers auprès des différents locataires puis reversent ces loyers, nets de charges, aux différents associés en proportion des parts qu'ils détiennent dans la SCPI. La période de placement à une durée limitée pour les SCPI fiscales. En revanche les SCPI non fiscales n'ont pas de durée de vie limitée.
+ - Spécificités des SCPI à capital fixe ou variable et SCPI fiscales
Le fonctionnement des SCPI, une fois leur lancement achevé et donc en phase de maturité, est ensuite différent s'il s'agit d'une SCPI à capital fixe ou d'une SCPI à capital variable. Les SCPI fiscales et notamment les SCPI Scellier ont également un fonctionnement spécifique du fait de l'application stricte des dispositifs fiscaux.