Frais
Comme tout investissement immobilier locatif, l'achat et la détention de parts de SCPI entraîne des frais pour l'investisseur :
Frais de souscription :
Toujours payés par l'acheteur, ils varient en fonction du type de SCPI (capital variable ou capital fixe et selon que l'on acquiert des parts sur le marché primaire ou secondaire). Ces frais sont compris entre 3% et 12% environ selon les cas. Ils sont toujours plus bas pour la souscription de parts sur le marché secondaire mais il faut prendre en compte en plus les droits d'enregistrement de 5% payés au trésor public - voir ci dessous.
Frais de gestion :
Payés par la SCPI et donc in fine par le détenteur de part, ces frais rémunèrent la société de gestion et représentent environ 10% des loyers perçus (soit en moyenne 0.57% de frais de gestion sur encours en 2010). Contrairement à d'autres produits financiers de type SICAV ou autres, la société de gestion se rémunère donc sur les revenus de vos placements et non pas sur le total de vos encours. Il y a ainsi un alignement entre vos intérêts et ceux de la société de gestion.
Droits d'enregistrement :
Payés par l'acquéreur, ces droits sont perçus par le Trésor Public. Le paiement des droits d'enregistrement ne sont applicables que dans le cas d'un achat de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, que ce soit par l'intermédiaire du marché organisé par la société de gestion ou bien par une vente de gré à gré.
Les droits d'enregistrements sont toujours à la charge de l'acheteur et s'élèvent à 5% du prix acquéreur, avec un minimum de 25€. Les souscriptions de parts réalisées sur le marché primaire ne sont pas concernées par les droits d'enregistrement.
Globalement les frais que la société de gestion de SCPI facture sont comparables aux frais et charges supportés pour l'acquisition d'un actif immobilier en direct (droits d'enregistrement, honoraires de notaire, et commission de l'agence immobilière le cas échéant)
Les frais de gestion de la SCPI sont également comparables aux frais de gestion pratiqués par les agences immobilières pour gérer un bien locatif en direct (entre 6% TTC et 12% TTC selon si l'on souscrit ou non une garantie loyer impayé - GLI)
Fiscalité des parts de SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont réputées fiscalement transparentes. Cela signifie que ces sociétés civiles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) et que ce sont les associés qui sont soumis personnellement à l'impôt sur le revenu (IRPP) selon leur quote-part de parts détenues.
SCPI et Impôt sur le revenu (IRPP)
Celui qui détient des parts de SCPI perçoit des revenus réguliers. Généralement tous les trimestres on verse aux associés des SCPI leur quote-part de dividendes en fonction du nombre de parts qu'ils détiennent.
Les revenus que distribue ainsi la SCPI sont de deux natures :
- La très grosse majorité des revenus distribués proviennent des loyers, nets de charges. Ce sont donc des revenus fonciers.
- Une part marginale des revenus provient de placements financiers sur des comptes de trésorerie (La SCPI place les loyers qu'elle quittance tous les mois aux locataires, avant de les reverser trimestriellement aux associés). Ce sont donc des revenus de capitaux mobiliers.
Que ce soit la partie revenus fonciers ou la partie revenus de capitaux mobiliers, le régime d'imposition applicable est le régime de droit commun. On ajoute ces revenus au revenu global pour le calcul de l'impôt.
L'essentiel des revenus distribués par les SCPI est constitué de revenus fonciers. C'est donc la fiscalité foncière qui impacte le plus le détenteur de parts de SCPI.
Régime micro-foncier :
Si les loyers bruts perçus n'excèdent pas 15 000 € dans l'année, il est possible de bénéficier du régime micro-foncier. Il consiste à appliquer un abattement de 30% sur les loyers perçus. Ainsi seulement 70% des loyers perçus entreront dans la base imposable du contribuable.
Dans le cas des SCPI, on ne peut bénéficier de ce régime micro-foncier que si l'on possède par ailleurs un bien locatif en direct – ce qui réduit parfois la possibilité de bénéficier de ce régime.
En pratique, l'application du régime micro-foncier pour le porteur de parts de SCPI n'est pas spécifiquement avantageux. En effet, si l'associé répond aux conditions d'application du régime micro-foncier, il doit déclarer le montant des loyers bruts perçus par la SCPI (et non pas le montant du résultat foncier net distribué par la SCPI)
Or, lorsque l'on regarde les chiffres dans le détail, le montant des charges déductibles est souvent de l'ordre de 25-35% par rapport aux loyers encaissés. Au final, l'abattement de 30% du régime micro-foncier est davantage une mesure de simplification de calcul qu'un avantage fiscal à proprement parler.
Régime réel :
Dans le cadre du régime réel, on déduit des loyers bruts toutes les charges déductibles afin d'obtenir le résultat foncier. Ce résultat foncier (ou déficit foncier éventuellement) sera intégré au revenu global pour le calcul de l'impôt à payer. Dans leur grande majorité, les associés de SCPI sont soumis à ce régime.
Précision sur les déficits fonciers :
Si les loyers perçus moins les charges déductibles font ressortir un déficit foncier celui-ci n'est imputable sur le revenu global que dans la limite de 10 700 € par an. La fraction déficitaire dépassant ce montant reste toutefois reportable et imputable pendant 5 ans sur le revenu global.
Il est important de préciser que l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global entraine une obligation de location du bien pendant une durée minimale de 3 ans, soit jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant l'imputation.
Précision sur les charges d'intérêts :
Les charges d'intérêts supportées pour financer l'achat d'un bien immobilier, comme l'achat de parts de SCPI, sont déductibles des revenus fonciers procurés par le bien, ou par les parts de SCPI. (l'emprunt sera considéré comme un crédit à la consommation si le montant est inférieur à 75 000€, et un crédit immobilier pour les montants supérieurs à cette limite)
Le déficit foncier, ou la fraction du déficit foncier, qui provient des charges d'intérêts n'est pas imputable sur le revenu global mais uniquement sur les revenus fonciers. On peut reporter pendant 10 ans l'imputation sur les revenus fonciers ultérieurs.
Précision sur les revenus fonciers étrangers :
Si les loyers perçus proviennent en partie d'immeubles qui sont situés et loués à l'étranger, des dispositions fiscales particulières s'appliquent, de manière à éviter une double imposition des revenus fonciers.
De nombreux pays ont signés une convention fiscale avec la France qui prévoient systématiquement un traitement particulier pour les revenus fonciers. Les règles en la matière sont complexes et nécessitent une attention particulière, d'autant que les informations sur ce sujet sont souvent simplifiées et très souvent erronées...
SCPI et Impôt sur la plus-value
Les plus-values réalisées par le détenteur de parts de SCPI sont imposables en tant que plus values immobilières. A ce titre les plus values réalisées sur des parts de SCPI bénéficient du même régime d'imposition.
Les règles d'imposition des plus-values immobilières ont été modifiées à la suite du vote de la loi de finance rectificative 2013. La loi a été promulguée par le président de la république et publiée au journal officiel le 20 juillet 2013. Le nouveau dispositif est donc applicable au titre des cessions immobilières intervenant à partir du 1er septembre 2013.
Le nouveau dispositif modifie les règles d'abattement sur la plus-value en fonction du nombre d'années de détention du bien et distingue pour la 1ère fois les règles applicables à l'impôt en tant que tel et les règles applicables aux prélèvements sociaux.
Concernant l'impôt, les abattement sont linéaires, selon les règles suivantes :
- aucun abattement de 0 à 5 ans
- puis un abattement de 6% par année de détention au-delà de la 5ème année,
- puis 4% pour la 22ème année révolue de détention
Soit une exonération totale au bout de 22 ans.
Concernnat les prélèvements sociaux, les abattements conservent un caractère progressif :
- aucun abattement de 0 à 5 ans
- puis un abattement de 1,65% par année de détention au-delà de la 5ème année jusque la vingt-et-unième,
- puis 1,60% pour la vingt-deuxième année de détention
- enfin 9,00% pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième
Soit une exonération totale au bout de 30 ans.
De plus, l'abattement fixe de 1 000€ sur la plus-value imposable qui était applicable avant 2013 a été supprimé.
Les plus-values imposables nettes d'abattement sont imposées au taux de 36,20% (19% d'impôts sur la plus-value et 17,2% de prélèvements sociaux).
La base de la plus-value imposable en fonction de la durée de détention du bien immobilier ou des parts de SCPI évolue comme ci-dessous :
Attention : Surtaxe pour les plus-values importantes à partir de 2013
À partir de 2013, vous êtes soumis à une taxe supplémentaire si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Le taux de la taxe s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Un tableau, disponible sur le site de l'administration fiscale (cliquer ici), vous permet de calculer le montant de la taxe (en pratique, c'est le notaire qui le calcule).
La taxe ne concerne pas les ventes suivantes :
- les ventes exonérées d'impôt sur les plus-values,
- les ventes portant sur les terrains à bâtir,
Pour rappel, l'ancienne version de la loi sur la taxation des plus-values était la suivante :
- Application d'un abattement en fonction du nombre d'année de détention du bien : aucun abattement de 0 à 5 ans, puis un abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5ème année, soit une exonération totale au bout de 15 ans.
- Un abattement fixe de 1 000€ sur la plus-value imposable.
SCPI et Impôt sur la fortune Immobilière (IFI)
Les contribuables qui possèdent un patrimoine imposable dont la valeur nette est supérieure à 1 300 000 € sont redevables de l'impôt sur la fortune Immobiière (ex ISF devenu IFI depuis le 1er Janvier 2018).
Les détenteurs de parts de SCPI concernés, doivent intégrer la valeur de leurs parts à leur déclaration d'impôt sur la fortune pour le montant qu'ils encaisseraient en cas de vente, déduction faite des frais de mutation.
En revanche, les détenteurs de parts de SCPI en nue propriété ne sont pas tenus de déclarer la valeur de leurs parts pour le calcul de l'impôt sur la fortune. C'est l'usufruitier qui doit déclarer la valeur en pleine propriété des parts, s'il est assujetti lui-même à l'impôt sur la fortune.
Plusieurs techniques permettent d'optimiser l'imposition des placements en parts de SCPI. En tenant compte de votre situation fiscale et patrimoniale personnelle, il est possible de réduire ces différents impôts à travers :
