Lorsque l'on a déjà un niveau d'imposition élevé, c'est à dire avec une tranche marginale d'imposition forte (TMI à 30%, 41% ou 45%) investir dans des parts de SCPI et ainsi générer des revenus fonciers fortement imposés réduit l'intérêt de l'investissement en part de SCPI en direct en tant que personne physique.
En effet, au delà du taux marginal d'imposition il ne faut pas oublier que vous devrez payer également des prélèvement sociaux qui s'élèvent désormais à 17.20%. Au global, un contribuable avec une tranche marginal d'imposition de 30% supportera une fiscalité globale de 30% + 17.20%, soit 47.20% !
Le calcul est le même avec un TMI à 41%, le total des impôts sera de 58,20% et de 62.20% pour un contribuable avec un TMI à 45% !
SCPI à crédit : un placement intéressant mais il faut traiter la fiscalité
Nombreux sont les français souhaitant investir en parts de SCPI à Crédit. Cette manière d'investir présente de nombreux avantages et permet dans les conditions actuelles de profiter d'un autofinancement de votre acquisition de parts de SCPI.
Globalement sur 15 à 20 ans, les projets que nous mettons en place présentent un autofinancement compris entre 40% et 50%. Concrètement vous empruntez 200 000 € et grâce à l'effet de levier vous ne débourserez que 100 000 € pour être pleinement propriétaires des parts à terme. Ce schéma d'investissement est souvent réalisé dans le cadre de la préparation de la retraite.
Dès lors que le niveau d'imposition est élevé, le rendement net d'une telle opération peut être considérablement imputé à cause des impôts. Toutefois, lorsque l'on sait combiner plusieurs techniques patrimoniales de façon intelligente il est possible de faire baisser le niveau des impôts de manière à permettre d'une part de limiter votre effort d'épargne, et d'autre part de retrouver une rentabilité nette très confortable et ce malgré un niveau d'imposition élevé.
L'utilisation d'une SCI est plus complexe, l'accompagnement d'un expert expérimenté devient indispensable
En 2011, nous avons été pionnier sur internet pour proposer l'investissement en parts de SCPI. Nous avons depuis mis en place plus de 1000 dossiers de financement pour acheter des parts de SCPI à crédit et disposons aujourd'hui d'un réseau de partenaires bancaires larges pour le financement des SCPI.
Si la présentation d'un schéma d'investissement avec une SCI peut paraître simple, plusieurs difficultés existent en pratique.
En effet, il est indispensable de mettre en place ce type de montage de manière professionnelle pour éviter les déconvenues et avoir véritablement un montage qui soit à la fois performant et optimisé.
MySCPI.com un acteur de référence qui connait les meilleurs interlocuteurs
La 1ère complexité est lié à un formalisme beaucoup pour important quand vous investissez avec une SCI : il faut au préalable rédiger les statuts de la SCI de manière parfaitement correcte, notamment son objet social, afin d'éviter tous risque de requalification fiscale du montage. En cours de vie de l'investissement il est également obligatoire de tenir une comptabilité et de faire annuellement une déclaration de la liasse fiscale de la SCI auprès de l'administration. Ces étapes sont très importantes et nous avons mis en place un partenariat avec un cabinet d'expertise comptable habitué à cet exercice pour traiter ces sujets.
Ce partenariat nous permet de vous proposer des tarifs extrêmement bas compte tenu des volumes que nous traitons chaque année avec ce partenaire expert comptable.
La seconde complexité est relative au financement. Il faut là aussi avoir un interlocuteur bancaire qui soit habitué à ce type de montage, ce qui vous permettra d'avoir d'une part un traitement de votre dossier efficace mais surtout des conditions de financement optimales, que ce soit en terme de taux, d'assurances de prêt ou de frais divers (frais de garantie notamment).
Sur cet aspect financement, il faudra aussi faire attention à ce que les frais "cachés" ne soient pas trop importants (frais de tenue de compte de la SCI, commissions de mouvement, etc...)
D'autres aspects devront être traité avec la plus grande attention et nous mettons à votre disposition nos meilleurs experts qui pratiquent depuis plusieurs années cet exercice pour que vous ayez un traitement de votre dossier avec un interlocuteur maîtrisant à la fois les aspects juridiques, comptables, fiscaux ainsi que les problématiques de financement.
Il est également important de bien connaître quelles sont les stratégies de sortie et comment les combiner efficacement. Mal informé, ou mal accompagné vous prenez le risque de devoir payer des impôts important à la sortie, ce qui rend au final moins efficace l'ensemble du montage. Votre conseiller MySCPI.com vous expliquera quelles sont les solutions à envisager pour gérer une sortie à moindre frais.
Cas Pratique SCI a l'IS : un rendement net qui passe de 2.62% à 6.78%
Un exemple pour terminer. Au début de cet années 2018 nous avons été approché par un client qui souhaitait mettre en place un projet d'investissement en parts de SCPI à credit de manière classique.
Celui qui est devenu notre client, présentait le profil suivant :
- Revenus de 160 000 € annuel
- Bonne capacité d'endettement
- Une résidence principale intégralement remboursée
- Un TMI à 41%
Son projet consistait au départ à investir 200 000 € en parts de SCPI sans apport et un financement sur 20 ans.
La première simulation que nous avons réalisée ensemble faisait ressortir les éléments suivants :
- effort d'épargne, fiscalité incluse de 606 € par mois
- autofinancement de 34,88% du total de l'opération
- rendement net de toute fiscalité de 3.16%
Le projet que nous avons mis en place lui a permis d'obtenir finalement :
- effort d'épargne, fiscalité incluse de 449 € par mois
- autofinancement de 52,09% du total de l'opération
- rendement net de toute fiscalité de 6,73%
Tous les paramètres de l'opération se sont retrouvés grandement optimisés.
Comme souvent, le client ayant bien compris l'intérêt qu'il avait à réaliser ce montage, nous avons finalement mis en place un projet d'investissement un peu plus important que prévu, de manière à avoir le même effort d'épargne que décidé au départ.
En conclusion, nous avons optimisé le rendement de son opération et fais en sorte que la création de valeur, nette de toute taxes soit bien plus importante pour lui. Au final il disposera à terme, soit d'un capital constitué plus important s'il décidait de revendre ses parts à terme, soit de bénéficier de revenus complémentaires bien supérieurs s'il décidait de conserver les parts de SCPI dans une logique de revenus complémentaires à la retraite.
Chaque cas est unique et nous réalisons chaque montage véritablement sur mesure en fonction de vos capacités et de vos objectifs.
N'hésitez pas à nous contacter pour que nous puissions voir ensemble quel est le montage optimal dans votre cas :
